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La exención por reinversión en vivienda habitual II

La exención por reinversión en vivienda habitual II: comentario a la sentencia del Tribunal Supremo nº1098/2020 de 23 de julio

En publicaciones anteriores ya abordamos la aplicación de la exención por reinversión en la adquisición de una nueva vivienda habitual, de la ganancia obtenida en la previa transmisión de ésta de acuerdo con lo establecido en el artículo 38 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y su desarrollo reglamentario en los artículos 41 y 55 del Real Decreto 439/2007, habiéndose suprimido estos preceptos reglamentarios con efectos desde el 1 de enero de 2013 por el Real Decreto 960/2013.

La aplicación de esta exención ha sido controvertida, sobre todo en aquellos supuestos en los que el importe obtenido en la transmisión de la vivienda se reinvierte en la adquisición de una obra nueva o en construcción por la dificultad que supone cumplir con el plazo legal para la finalización de las obras.

En la sentencia nº 1098/2020. de 23 julio de 2020, rec. Nº 4417/2017, el Tribunal conoce de la siguiente cuestión con interés casacional objetivo:

“Determinar si, en el ámbito del impuesto sobre la renta de las personas físicas, puede considerarse exenta la ganancia patrimonial obtenida como consecuencia de la transmisión de la vivienda habitual cuando, habiéndose reinvertido el importe de dicha ganancia en la adquisición de una nueva vivienda habitual, ésta, por circunstancias excepcionales no imputables al obligado tributario no es entregada en el plazo de dos años a contar desde la fecha de la referida transmisión.”

En este caso, el Alto Tribunal, en interpretación de la regulación sobre la aplicación de la exención distingue entre el plazo de reinversión y el plazo de finalización de las obras y adquisición de la propiedad.

Por un lado, en relación con el plazo para la reinversión, que es el que más nos interesa dada la relevancia del criterio fijado, se indica que éste, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 38 de la LIRPF debe ser de dos años. En este punto, el Tribunal Supremo aclara que el plazo para efectuar la reinversión de las ganancias obtenidas en la enajenación de su vivienda habitual, se refiere al tiempo que debe transcurrir entre la venta de la anterior vivienda y el desembolso en la nueva, sin que se imponga en ningún momento plazo alguno para la efectiva adquisición del inmueble, como puede leerse en la sentencia comentada:

Esta interpretación se apoya ante todo en la mera literalidad de los preceptos aplicados. No puede dudarse que la entrega de determinadas cantidades a cuenta del precio que haya de satisfacerse por una vivienda en construcción supone la ·reinversión de tales cantidades en la adquisición de dicha vivienda, como desembolso del importe económico afectado a dicho destino.”

Y es que, contrariamente al criterio establecido por la administración tributaria, véase la Consulta de la Dirección General de Tributos V0305-18, el Tribunal Supremo entiende que no es necesaria la adquisición de la propiedad, vía otorgamiento de escritura pública, sino que lo que es imprescindible es que se efectúe la reinversión en dicho plazo. En concreto, se nos dice que la finalidad de la exención es, “que las ganancias patrimoniales -rentas obtenidas- se destinen en la adquisición de una nueva vivienda habitual lo que se consigue estableciendo que en aquel plazo el dinero conseguido en la anterior enajenación se adscriba o destine a esa finalidad, sin necesidad, pues, de precisar en qué momento haya de precisarse la efectiva adquisición del inmueble”.

Y continúa nuestro Alto Tribunal en el Fundamento de Derecho Segundo apuntando que no es relevante que la compraventa se haga en documento público o privado:

“No merece reparo alguno que la compraventa se refleje en un documento privado, puesto que nada dice la normativa citada acerca de que la exención por reinversión esté condicionada a que el contrato de compraventa se refleje en un documento público.

La dificultad que pudiera representar un contrato de esa naturaleza sería el derivado de la acreditación de su fecha, de ahí que, a tal fin, deba tenerse en cuenta que el artículo 1.227 del Código Civil establece que “ la fecha de un documento privado no se contará con respecto de terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio.”

Aquí el Tribunal entra a resolver una cuestión hasta el momento controvertida en relación con la posible aplicación de la exención por reinversión en aquellas que aun habiéndose reinvertido la renta obtenida, la propiedad se adquiera posteriormente, con el correspondiente otorgamiento de escritura pública, a la finalización de las obras de construcción de la vivienda.

Por otro lado, conoce el Tribunal Supremo sobre el plazo en que deben finalizarse las obras para la adquisición de la vivienda. En este sentido, entiende, que para que la exención sea reconocida en aquellos casos en los que se construya la vivienda habitual, por asimilación a la adquisición de la vivienda ya construida, debe poder acreditar el obligado tributario que ésta ha finalizado en el plazo de cuatro años a contar desde el inicio de la reinversión, salvo que dicho plazo haya sido ampliado por causas excepcionales que hayan impedido finalizar en plazo la obra.

La aplicación de esta sentencia en lo que resulta extrapolable a la actual regulación de la reinversión por vivienda habitual -dada la supresión de su desarrollo reglamentario- supone que en el plazo de dos años desde la transmisión de la vivienda habitual, se deberá acreditar la reinversión del importe obtenido para la efectiva aplicación de la exención. Esta acreditación podrá hacerse por cualquier medio de prueba admisible en Derecho, pero no vinculando su aplicación al otorgamiento de escritura pública. Poco a poco se van racionalizando los requisitos para que las cosas sean más normales y más lógicas. Pero cuesta ¿eh?

Carlos Romero Plaza

Abogado Tributarista. Socio Director de Arttax Abogados

 

  1. Comentarios (2)

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Cuantas exenciones por reinversión habrán dejado de disfrutar los contribuyentes por esa interpretación sesgada que hacia la Administración de la normativa del IRPF y que ya es inamovible por ser firmes las liquidaciones tributarias...... ¿Esto no origina responsabilidad patrimonial?

Saludos

Manuel Martin
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Qué poca lógica aplica, demasiado a menudo, la administración tributaria y cuánto sentido común demuestras en tus post, Carlos!
Mil gracias,

Eva Navarro
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