La tributación de las extinciones de condominio

La tributación de las extinciones de condominio desde la perspectiva del transmitente

La tributación en los proindiviso trae de cabeza a los Tribunales desde hace ya muchos años. La Administración tributaria siempre ha visto una importante fuente recaudatoria en las transmisiones patrimoniales, y en consecuencia ha pretendido someter a gravamen como tales los supuestos de división de la cosa común.

Las situaciones de indivisión suelen producirse muy habitualmente en relación con inmuebles con más de un titular, ya sea como consecuencia de su adquisición por la comunidad económico matrimonial de gananciales, por la adquisición mortis causa del bien o cualquier otra situación que suponga la aparición de distintos titulares de un bien.

La extinción del condominio es un derecho que ostentan todos los comuneros, pues nadie está obligado a permanecer en una situación de indivisión, gozando cada uno de los condóminos de la actio communii dividundo o división de la cosa común.

 Nuestro ordenamiento jurídico tributario siempre ha anudado una alta carga impositiva a las transmisiones patrimoniales, cruzando la frontera de lo racional en el campo inmobiliario. Por ello, en un primer momento, la división de la cosa común no podía quedarse atrás. Sin embargo, ya en el año 1999 nuestro Tribunal Supremo puso límites a esta tributación. Como hemos comentado en ocasiones anteriores en este foro[1], el Tribunal Supremo, viene reiterando desde su sentencia de 28 de junio de 1999 que:

“la Sala Primera y la Sala Tercera de este Tribunal, tiene reconocida, con vocación de generalidad, la doctrina consistente en que "la división y adjudicación de la cosa común son actos internos de la comunidad de bienes en los que no hay traslación del dominio, de modo que, en consecuencia, por primera transmisión solo puede entenderse la que tiene como destinatario un tercero.”

En consecuencia, ya ha quedado asentado que en los supuestos en los que la cosa común sea indivisible o desmerezca mucho por su indivisión, como ocurre con los inmuebles, la adjudicación del bien a uno de los comuneros y la compensación al resto realizada en metálico, no es en puridad un exceso de adjudicación sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa.

Además, en relación con esta cuestión y analizando la tributación en sede del adjudicatario, es decir de quien recibe el bien inmueble compensando al resto de comuneros en dinero, el Tribunal Supremo ya asentó hace un par de años, en sus sentencias nº 344/2018 y 411/2019 que:

  • Las divisiones de condominios no quedan sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, por no haberse devengado el hecho imponible recogido en el artículo 7 del TRLITPAJD.
  • En consecuencia, la operación puede someterse a gravamen por la cuota gradual del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, formando parte de la base imponible el valor del inmueble en la proporción que se adjudica y no por la totalidad del valor del bien.

Una vez resuelta –al menos parcialmente- la tributación de la extinción del condominio en sede del adquirente, surge una nueva controversia esta vez en sede del comunero transmitente.

Hasta el momento se tenía dicho que la adjudicación de un bien a uno de los comuneros, personas físicas, compensando al resto en metálico ponía de manifiesto una alteración patrimonial susceptible de ser gravada en IRPF.

Este sometimiento a gravamen encontraba su fundamento, de acuerdo con la interpretación realizada por la Administración Tributaria en el artículo 33.2 LIRPF donde se indica que:       

“2. Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio:         

a) En los supuestos de división de la cosa común.

b) En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.

c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.

Los supuestos a que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.”

La AEAT lo que viene interpretando que de acuerdo con lo dispuesto en el último párrafo del apartado segundo del artículo 33 de la LIRPF, es que al realizarse una compensación en metálico se está actualizando el valor del bien recibido y por tanto sí hay alteración patrimonial.

Pues bien, actualmente este criterio administrativo se ha puesto en tela de juicio por los Tribunales Superiores de Justicia. En este sentido encontramos varias sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, destacando la de 15 de junio de 2020, rec. 2003/2018 y que ha sido recurrida en casación frente al Tribunal Supremo. Así, en su Fundamento de Derecho Cuarto, se plantea como cuestión controvertida la que ahora apuntamos:

  • Determinar si la extinción de un condominio sobre un bien inmueble mediante adjudicación de este en su totalidad a uno de los comuneros a cambio de la compensación en metálico al otro, determina o no la existencia de una ganancia patrimonial para este.

En este sentido el TSJCV nos indica que, de acuerdo con el artículo 33.2 de la LIRPF, con carácter general, el ejercicio de la acción de división de la cosa común no implica una alteración en la composición del patrimonio, ya que su finalidad es únicamente especificar la participación indivisa que correspondía a cada uno de los copropietarios. Por tanto, a efecto de futuras transmisiones la fecha de adquisición no es la de la adjudicación de los bienes a los comuneros, sino la originaria de adquisición de los mismos. En palabras del propio Tribunal, citando su anterior sentencia nº 2767/2017 de 6 de junio de 2017:

“En efecto, en supuestos como el de autos, esta Sala (véase nuestra reciente sentencia 690/2016, de 29 de septiembre) ha considerado que el correcto entendimiento del último párrafo del apartado 2 del art. 33 LIRPF ("los supuestos a que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos"), es el de que las adjudicaciones hechas a cada uno de los miembros de la sociedad de gananciales no generan una valoración actualizada del bien adjudicado, de manera que cuando se proceda a una eventual enajenación del inmueble posterior a la disolución de la sociedad de gananciales habrá de tomarse, a efectos del correspondiente incremento o disminución patrimonial, el valor originario de adquisición previo a la disolución de la sociedad de gananciales.”

De acuerdo con todo ello, apunta el TSJCV que la interpretación del artículo 33.2 último párrafo debe hacerse entendiendo que, las extinciones de condominio no pueden conllevar la actualización de los valores de los bienes recibidos, ni siquiera cuando estos valores se actualizan por los interesados a efectos de efectuar las correspondientes adjudicaciones. Por tanto, no debería someterse a gravamen la ganancia patrimonial que pudiese ponerse de manifiesto con la alteración patrimonial.

Como se ha apuntado, la sentencia del TSJCV de 15 de junio de 2020 ha sido recurrida en casación ante el Tribunal Supremo, habiendo sido admitida a trámite mediante Auto de 18 de marzo de 2021, rec. 5110/2020.

La cuestión planteada que presenta interés casacional se circunscribe a dirimir si, la compensación percibida por el comunero a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio comporta para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial gravada en el IRPF. Así se expone en el razonamiento Segundo del Auto de admisión:

“El recurso de casación preparado suscita varias cuestiones jurídicas con interés casacional, a efectos de determinar en qué casos la compensación percibida por el comunero, a quien no se adjudica el bien cuando

se disuelve un condominio, comporta para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, teniendo en consideración la posible diferencia de valoración de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y, en su caso, que aquella compensación fuera superior al valor de la parte proporcional que le correspondiera sobre ese bien.”

El Alto Tribunal pone de relieve el interés casacional de la cuestión, indicando en el razonamiento jurídico tercero que son numerosas las situaciones que pueden verse afectadas por la interpretación de la cuestión planteada, como es el caso de las disoluciones de condominio en supuestos de sociedades conyugales. Por ello, resulta importante aclarar si la compensación causada por la extinción del condominio supone una mera concreción de la cuota ideal o si cabe considerar que la plusvalía ocasionada por el transcurso del tiempo puede conllevar una ganancia patrimonial, puesta de manifiesto con ocasión de la percepción de tal compensación.

A los efectos de dar contestación a esta controversia, en el Auto de admisión del recurso de casación ya se apunta en el Razonamiento Jurídico Tercero, apartado 2 que el Tribunal Supremo se pronunció en un supuesto similar en su sentencia de 3 de noviembre de 2010. En ese caso, ya se efectuaba una distinción entre el Hecho Imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y el del IRPF:

“(…) en el caso del ITPAJD lo que se está determinando es si se ha producido o no el hecho imponible, esto es, una transmisión en los supuestos de división de cosa común indivisible con adjudicación a uno de los condóminos. (…); mientras que en el IRPF, el hecho imponible en los casos de incrementos patrimoniales tiene lugar por el propio incremento, que no se produciría si se diese a los bienes objeto de la división el mismo valor de adquisición, pero no cuando ese valor es superior, ya que en ese caso, es obvio que ese aumento económico si ha alcanzado realidad, máxime cuando como ocurre en el caso de autos, el exceso se cubre con dinero procedente de uno de los titulares.”

Como se apunta en el Auto, parece que el Tribunal Supremo tiende a interpretar el artículo 33.2 LIRPF en el sentido que lo ha venido haciendo hasta el momento la AEAT, aunque deberemos esperar a la resolución del recurso para saber el criterio definitivo. Y es que la interpretación del TSJCV puede conllevar problemas prácticos de aplicación. Porque si acogemos ese planteamiento y el valor del bien no se actualiza con la extinción del condominio, se produce un diferimiento en la tributación que no supondría un gravamen en el transmitente, centrándose en la figura del adjudicatario.

Ahora, mientras esperamos a la sentencia del Tribunal Supremo para que se unifique el criterio interpretativo, resulta razonable que los contribuyentes a los que pudiera resultar de aplicación insten la rectificación de la autoliquidación del IRPF en aquellos supuestos en los que se encuentre cercana su prescripción. Que la insten, que no se dividan, todos a recurrir. 

Laura Campanon Galiana

Abogada y asesora Fiscal

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   [1] https://www.politicafiscal.es/equipo/laura-campanon-galiana/la-division-de-la-cosa-comun-y-su-sujecion-al-impuesto-sobre-actos-juridicos-documentados-novedades-jurisprudenciales-al-respecto

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En el mes de agosto haremos una extinción de condominio de un piso comprado en 1990 por 3 millones de pesetas por 5 hijos y sus parejas a los padres. Se quedará con el piso una de las parejas compensando a las otras cuatro con 28000€ a cada uno
La operación sería 28000_3600 =24400
¿Se consideran los 24000€ ganancia patrimonial en la declaración del irpr del 2022?
En ese caso se puede aplicar algún índice reductor
Teniendo en cuenta que existen sentencias en comunides autonomas que no consideran incremento patrimonial la compensación por extinción de condominio y que el tribunal supremo ha admitido a tramite los recursos presentados por las mismas e incluso que algunos asesores recomiendan solicitar la devolución del impuesto pagado a la aeat antes de que transcurran 4 años ¿cuál sería la forma correcta de proceder?
Gracias

Maria jesus
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