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Valor real versus valor de referencia de mercado

La Ley 6/2018, de 3 de julio, de Presupuestos Generales del Estado, ha introducido en nuestro ordenamiento el llamado valor de referencia de mercado. La nueva Disposición final tercera del Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario define ese valor como “el resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las transacciones inmobiliarias efectuadas, contrastados con las restantes fuentes de información de que disponga” y remite a una norma reglamentaria la forma de determinación por la Dirección General del Catastro de dicho valor.

Vayamos por partes porque son varios los temas a comentar y todos a mi juicio de máxima relevancia. Con este nuevo valor se pretenden solucionar los problemas generados por el dichoso “valor real”, un concepto jurídico indeterminado que ha generado una altísima litigiosidad en las comprobaciones de valores. Lo primero que me gustaría dejar indicado es que han pasado ya varios meses y aún no se ha desarrollado reglamentariamente esa disposición final tercera por lo que no sabemos aún la forma en que se estimará dicho valor; tan sólo sabemos que la Dirección General del Catastro lo estimará “de forma objetiva, para cada bien inmueble y a partir de los datos obrantes en el Catastro”.

Así las cosas aparece el Anteproyecto de Ley de medidas de lucha contra el fraude fiscal y lo cito abreviando el título porque también incorpora este Proyecto la transposición de dos Directivas sobre elusión fiscal y mecanismos de resolución de litigios fiscales en la Unión Europea y la modificación de otras normas tributarias. Este Anteproyecto de Ley fue publicado en la página web del Ministerio de Hacienda el 23 de octubre y el trámite de audiencia e información pública para la presentación de observaciones estuvo abierto hasta el 5 de noviembre de 2018. Hay otros dos Proyectos de Ley, de creación respectivamente de los Impuestos sobre las Transacciones Financieras y  sobre Determinados Servicios Digitales que se publicaron el mismo día y su plazo de presentación de observaciones terminó más tarde, concretamente el 15 de noviembre y éstos ya han sido aprobados por el Consejo de Ministros. Por tanto todo hace indicar que en breve se aprobará el Proyecto de Ley de medidas de lucha contra el fraude fiscal que modifica diversos preceptos de las Leyes reguladoras de los Impuestos sobre el Patrimonio, Sucesiones y Donaciones y Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para establecer que, salvo prueba en contrario, se asuma dicho valor de referencia de mercado como valor real o de mercado.

Sin duda, el aspecto que hasta ahora ha generado más conflictividad en la gestión de los precitados impuestos es el procedimiento de comprobación de valores dada la dificultad de determinar con precisión cuál es el valor real. Existe abundantísima doctrina y jurisprudencia de nuestros Tribunales Económico-Administrativos y Superiores de Justicia, así como del Tribunal Supremo, destacando la de éste último que ha venido reiterando desde diversos pronunciamientos de 1993, 1995 y 1996 que el valor real hace referencia al valor de mercado, entendido éste como el precio objetivo que está dispuesto el mercado a pagar por un bien en un momento determinado, siendo éste también su valor real porque “no existe un valor real, entendido éste como un carácter o predicado ontológico de las cosas, en cuanto tal, sino que necesariamente el valor real es una consideración más de las relaciones entre los sujetos y las cosas, en este caso las relaciones de cambio que se producen en la vida económica, como expresión y cuantificación del valor o apreciación que cada una de ellas tiene para los sujetos que desean adquirirlas o transmitirlas”. Esta doctrina del Tribunal Supremo aparece reflejada en el artículo 23.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, que define el valor de mercado como “el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas”.

Consciente de la dificultad para determinar con precisión el valor real el Texto Refundido de la Ley del ITPAJD otorga a la Administración tributaria en su artículo 46 una potestad reglada para “comprobar del valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado”. Por todos es conocido que cuando la Administración tributaria en ejercicio de su facultad proceda a realizar una comprobación de valores deberá hacerlo de forma motivada y fijando los medios y criterios empleados. Esa motivación tiene por objeto según reiterada jurisprudencia que el interesado conozca los motivos que conducen a la resolución de la Administración, con el fin, en su caso, de poder rebatirlos. A partir de estas premisas han sido muchas las valoraciones que han sido rechazadas por los Tribunales por carecer de fundamentación o por estar insuficientemente motivadas al basarse en simples menciones genéricas o fórmulas convencionales o estereotipadas, llegando incluso a anularse segundas comprobaciones de valores respecto del mismo bien y referidas a idéntico hecho imponible y concepto tributario.

Con el fin de reducir la litigiosidad e introducir una cierta paz social en esta materia se extendió entre las Comunidades Autónomas el sistema de determinación del valor real de los inmuebles a través de la aplicación de un coeficiente multiplicador que varía según el Municipio sobre el valor catastral, fórmula que la propia Ley General Tributaria terminó acogiendo. Era un sistema objetivo que ha venido funcionando durante mucho tiempo pues los coeficientes se actualizaban anualmente pero ciertamente tenía importantes limitaciones y finalmente el Tribunal Supremo ha terminado por declarar a partir de dos Sentencias de 23 de mayo de 2018 (núm. 842/2018 y 843/2018, recaídas en recursos de casación números 1880/2017 y 4202/2017, respectivamente), que este método de comprobación no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo. En base a esta acertada doctrina del Tribunal Supremo los Tribunales Superiores de Justicia vienen anulando las liquidaciones tributarias del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas que se basan en la aplicación al valor catastral del respectivo coeficiente multiplicador por la falta de idoneidad de dicho método y porque la administración tributaria «no puede invertir la carga de la prueba, obligando al interesado a probar que el valor comprobado obtenido no se corresponde con el valor real».

En este contexto aparece el valor de referencia de mercado que una vez que se apruebe el precitado Anteproyecto de Ley de medidas de lucha contra el fraude fiscal va a ser asumido a efectos de la Base Imponible de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, Patrimonio y Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados como valor de mercado de los bienes inmuebles sustituyendo así al denostado valor real. Y hay dos cuestiones que me preocupan en este momento en relación con dicho valor de referencia de mercado. La primera es que según la disposición final tercera del Texto refundido de la Ley del Catastro los “mapas de valores” se publicarán con periodicidad mínima anual elaborándose a tal efecto el llamado Informe Anual sobre el Mercado Inmobiliario Urbano. En aras de la transparencia y sobre todo de la seguridad jurídica creo que el valor de referencia de los inmuebles debería estar lo más actualizado posible porque en caso contrario no valdría para solucionar los problemas antes apuntados. Esa actualización de valores podría realizarse con una periodicidad trimestral o cuatrimestral siguiendo así el modelo de las reglas de Basilea III del Bank for International Settlements, en su versión de 17 de Diciembre de 2017 que reforma las reglas de 2003 con la finalidad de que los bancos sean más fuertes y puedan aguantar una crisis. Para ello una cuestión básica es el nivel de riesgo que tiene el banco y para determinarlo lógicamente es fundamental el apalancamiento y este está relacionado con el porcentaje de inversiones más o menos fiables que hay sobre unos bienes reales. Para conocer cuál es la valoración económica efectiva de esos bienes reales se han establecido reglas de valoración sobre las que se establecen porcentajes de riesgo máximos. Pues bien, estas reglas de Basilea que constituyen la  normativa más perfecta que existe para proteger a los bancos nos dicen que las valoraciones de todo (inmuebles, bonos,…) deben realizarse como mínimo cada cuatrimestre e incluso prevén la posibilidad de hacerlo con más frecuencia.

La segunda cuestión que me preocupa en relación con el valor de referencia de mercado es cómo se regulará en el desarrollo reglamentario que está pendiente la posibilidad de recurrir dicho valor, en qué plazo se podrá hacer y en qué circunstancias. Hoy día los contribuyentes no suelen recurrir los valores catastrales, pero dada la trascendencia que va a tener el valor de referencia de mercado se trata de una cuestión fundamental a tener en cuenta para evitar que cuando el contribuyente se vea afectado por el mismo se encuentre con que dicho valor es firme e irrecurrible.

Francisco Adame Martínez

Catedrático de Derecho Financiero y Tributario

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