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  • Fin del trayecto: el Tribunal Supremo tumba las comprobaciones de valor realizadas sin visita al inmueble
El Tribunal Supremo se manifiesta sobre el valor catastral, para determinar el valor real a efectos del ITP de inmuebles

Fin del trayecto: el Tribunal Supremo tumba las comprobaciones de valor realizadas sin visita al inmueble

El pasado 23 de mayo, el Tribunal Supremo dictó sentencia recaída en recurso de casación y que crea jurisprudencia, sobre la aplicación de precios medios de mercado, o de aplicación de coeficientes aprobados por orden o reglamente, sobre el valor catastral, para determinar el valor real a efectos del ITP de inmuebles, sin completar dicha determinación sin una visita singular al inmueble objeto de comprobación.

Esa Sentencia, de la que es ponente Francisco José Navarro Sanchís, resuelve un recurso de casación interpuesto por los servicios jurídicos de la Comunidad Autónoma de Castilla La Mancha, contra otra sentencia del TSJ de esa Comunidad.

Los hechos objeto estudio se refieren a un ciudadano que adquirió una vivienda promovida por El Pocero en Seseña, ofertada por Altamira Santander Real Estate, S.A. en 82.000€ y que fue comprobada por el liquidador de la Oficina Liquidadora de Illescas en 131.254,50€. La oferta de la inmobiliaria del Santander para deshacerse de la edificación adquirida en ejecución de sus créditos hipotecarios gozara de enorme publicidad en la prensa, en las inmobiliarias e incluso con carteles en la vía publica. Pero la oficina liquidadora aplicó un coeficiente (aprobado por orden de la Consejería de Economía y Hacienda de la Junta) sobre el valor catastral y elevó la valoración a los 131 mil euros, liquidando una cuota diferencial de 3.450,65€. El TEAR de la comunidad autónoma desestimó la reclamación del contribuyente contra dicha valoración, el TSJ la  estimó y, contra dicha sentencia, se alzó en Casación la Consejería de Economía y Hacienda.

En su FJ 6º El ponente, en una de esas Sentencias que tiene a bien regalarnos dice lo que sigue, pues lo citaré textualmente.

Dos son las cuestiones que plantea la Consejería.

La primera consiste en "determinar si la aplicación de un método de comprobación del valor real de transmisión de un inmueble urbano consistente en aplicar de un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral asignado al mismo, para comprobar el valor declarado a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, permite a la Administración tributaria invertir la carga de la prueba, obligando al interesado a probar que el valor comprobado obtenido no se corresponde con el valor real".

Y contesta así:

1) El método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (artículo 57.1.b) LGT) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo.

2) La aplicación del método de comprobación establecido en el artículo 57.1.b) LGT no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y acierto de los valores incluidos en los coeficientes, figuren en disposiciones generales o no.

3) La aplicación de tal método para rectificar el valor declarado por el contribuyente exige que la Administración exprese motivadamente las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste para justificar el inicio de la comprobación la mera discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral.

4) El interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia.

La segunda consiste en "determinar si, en caso de no estar conforme, el interesado puede utilizar cualquier medio de prueba admitido en Derecho o resulta obligado a promover una tasación pericial contradictoria para desvirtuar el valor real comprobado por la Administración tributaria a través del expresado método, habida cuenta de que es el medio específicamente regulado para cuestionar el valor comprobado por la Administración tributaria en caso de discrepancia".

A cuya cuestión contesta:

1) La tasación pericial contradictoria no es una carga del interesado para desvirtuar las conclusiones del acto de liquidación en que se aplican los mencionados coeficientes sobre el valor catastral, sino que su utilización es meramente potestativa.

2) Para oponerse a la valoración del bien derivada de la comprobación de la Administración basada en el medio consistente en los valores catastrales multiplicados por índices o coeficientes, el interesado puede valerse de cualquier medio admisible en derecho, debiendo tenerse en cuenta lo respondido en la pregunta anterior sobre la carga de la prueba.

3) En el seno del proceso judicial contra el acto de valoración o contra la liquidación derivada de aquél el interesado puede valerse de cualesquiera medios de prueba admisibles en Derecho, hayan sido o no propuestos o practicados en la obligatoria vía impugnatoria previa.

4) La decisión del Tribunal de instancia que considera que el valor declarado por el interesado se ajusta al valor real, o lo hace en mayor medida que el establecido por la Administración, constituye una cuestión de apreciación probatoria que no puede ser revisada en el recurso de casación.

C.- Finalmente, consideramos que la respuesta a la tercera pregunta, consistente en "determinar si puede ser considerado como precio medio de mercado del inmueble urbano transmitido, que refleja su valor real, el precio satisfecho por el adquirente en una situación puntual y excepcional en el mercado local",  (la Administración Tributaria reaccionaba contra la presunción de veracidad atribuida por el TSJ, a la oferta pública de la inmobiliaria del Santander) resulta innecesaria, no sólo porque esa valoración se sitúa igualmente en el terreno de la valoración probatoria, sino porque, además, debe entenderse ya contestada en las respuestas a las preguntas anteriores.

No se puede ser más claro: hay que valorar el inmueble objeto de valoración y no aplicar coeficientes, signos, módulos generales a otro valor, también general, para apartarse del valor declarado por el contribuyente. Pues, como también dice el ponente en óbiter dicta, “la pregunta esencial que debemos hacer, como punto de partida, es si este medio comprobador -excepcionalmente privilegiado para la Administración y, por ende, limitativo de derechos y garantías para el contribuyente- es adecuado para todos los impuestos o sólo lo es cuando se trata de justipreciar los bienes a efectos de algunos de ellos, no de otros”.

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