De casetas y perros. Contrato de persona a jornada completa en empresas de arrendamiento de inmuebles
Comentarios a la STS de 14/7/2025, Rec. 2197/2023, ECLI:ES:TS:2025:3472 [1].
Con ganas de alcanzar las vacaciones de agosto a las que tanto nos cuesta llegar los que nos dedicamos a los tributos, se me había ocurrido escribir una entrada recopilando los temas más interesantes de este año (“judicial” o “tributario”) que ahora termina.
Pero la actualidad manda. Esta semana pasada se conoció la sentencia que figura en el título y no me he resistido a hacer unos breves comentarios sobre la misma y la sensación que invade el aire que respiramos.
La prensa especializada se ha referido a dicha sentencia como “Alivio fiscal para las empresas familiares con activos inmobiliarios”[1].
En efecto, la sentencia ha sido aplaudida por asesores fiscales, inversores y, en general, por casi todos los operadores jurídicos.
Empecemos por la regulación objeto de examen.
-Regulación y antecedentes históricos sobre “la caseta y el perro”.
La LIRPF establece una regla para distinguir lo que son rendimientos de actividades económicas del resto (ya sean rendimientos de capital inmobiliario procedentes de los arrendamientos de inmuebles o ganancias de patrimonio). Así, la redacción original vigente desde 1/1/2007 delimitaba lo que era un rendimiento de actividad económica y establecía lo que podríamos denominar “un puerto seguro” (safe harbour) al establecer que:
“Artículo 27. Rendimientos íntegros de actividades económicas.
1[…]
2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando concurran las siguientes circunstancias:
a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.
b) Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”.
Los asesores fiscales en nuestro argot, decíamos que se necesitaba, para considerarse rendimiento de actividad económica, una “caseta” -letra a), esto es, un local destinado a la actividad- y un perro -letra b), es decir, una persona empleada-.
Estas circunstancias ya estaban consolidadas en nuestro sistema, pues ya aparecen con idéntico sentido en el artículo 40 de la Ley 18/1991, del IRPF y en el artículo 25.2 del Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo.
Esta redacción se suavizó con efectos a partir de 1/1/2015 de la siguiente forma:
“Artículo 27. Rendimientos íntegros de actividades económicas.
1[…]
2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”.
Es decir, que desde 2015 el perro no necesita caseta y puede dormir a la intemperie.
En definitiva, las circunstancias previstas en el artículo 40 de la Ley 18/1991 que llegan hasta nuestros días (ahora solo una de ellas, el perro), fueron aplaudidas por todos, ya que ofrecían unos criterios que daban seguridad jurídica a los operadores del tráfico.
Pues bien, estos criterios han sido señalados por otras normas para establecer bonificaciones fiscales importantes, sobre todo en los tributos cedidos a las Comunidades Autónomas, por ejemplo, el artículo 20.2c) de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y donaciones y el apartado octavo del artículo 4 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, que se remiten directamente a aquellas circunstancias.
-Litigiosidad existente.
Las administraciones tributarias al principio observaron con rectitud y objetividad los requisitos del puerto seguro ofrecido en la Ley.
Pero, poco a poco, fueron apareciendo diferentes criterios administrativos, así como resoluciones y sentencias que pusieron en tela de juicio que con la mera existencia de dichas circunstancias se estuviera cumpliendo el sentido de la Ley. Así, las Administraciones comenzaron a considerar que no se trataba de actividad económica, si el local no era necesario o bien la persona contratada a jornada completa tampoco lo era porque “para hacer seis facturas idénticas todos los meses no se necesita tener a una persona contratada todo el día, todos los días” esto es, al entender que “la carga de trabajo de dicho trabajador no justificaba en absoluto los costes que se derivaban para la sociedad por su contratación”, criterio que podríamos denominar de “razonabilidad económica” de los requisitos.
-La STS de 14 de julio de 2025, rec.
Y en esas estábamos cuando el TS ha dictado una sentencia que ha sentado como un bálsamo. El Tribunal Supremo corrige el criterio restrictivo de las haciendas fundamentalmente autonómicas aunque también de la AEAT.
-Supuesto de autos
Una familia heredó una sociedad patrimonial dedicada al alquiler de inmuebles. La Hacienda aragonesa denegó la bonificación del 99% del ISD alegando que no había suficiente "actividad económica" por no justificar la necesidad de un empleado a jornada completa.
El Supremo parece haber zanjado el asunto:
-Basta con cumplir los requisitos formales del artículo 27.2 de la LIRPF (local y empleado a jornada completa, actualmente empleado a jornada completa).
-No se exige justificar económicamente la jornada completa del trabajador.
Con esta sentencia, aparentemente, se establece una interpretación acorde con la seguridad jurídica, beneficia a muchas sociedades familiares dedicadas al arrendamiento de inmuebles y facilita la continuidad de la actividad en procesos de sucesión.
En palabras del Supremo, añadir criterios como la "razonabilidad económica" no previstos en la norma introduce inseguridad jurídica e interpreta la ley en contra de su finalidad: proteger la continuidad de las empresas familiares.
Por tanto, se trata sin duda de una gran noticia que se proyectará en una mayor confianza en los propietarios en mantener su inversión y asegurará y facilitará el relevo generacional de negocios familiares.
-¿Seguridad jurídica?
Siempre me he preguntado cómo una norma tan clara ha sido puesta en duda, y no solo eso, sino que algunos tribunales hayan “comprado” o aceptado la tesis de la Administración.
Si el legislador establece una norma para dar seguridad jurídica, su mero cumplimiento formal no nos puede llevar a otra solución que la establecida legalmente.
Y eso es lo que establece el legislador en el artículo 27.2 LIRPF, una norma meridianamente clara.
Sin embargo, la alegría poco dura en la casa del pobre:
La sentencia indica como obiter dicta, que no puede la Administración denegar el beneficio basándose en una supuesta simulación sin declararla formalmente:
“Por ello, aun aceptando a efectos dialécticos la tesis esgrimida en el escrito de oposición, consistente en que la contratación era "ficticia" y, por tanto, simulada, esta figura, con sus importantes consecuencias, no cabe establecerla al descuido de un modo oscuro, impreciso o ininteligible, sino de forma expresa y solemne, no solo afirmando, en tales casos, que el contrato que se examina es simulado, sino motivando cumplidamente, para favorecer el derecho de defensa, dónde radica la simulación, si es objetiva o subjetiva, absoluta o relativa y, en tal caso, cual es el negocio aparente y cuál el disimulado”.
Traducido al román paladino: Si la Administración a partir de ahora elige el instituto de la simulación para llegar al mismo destino, discutiendo la razonabilidad económica de la contratación, es muy posible que los Tribunales estimen esta postura y además sancionando con toda severidad.
¿De verdad? Para este viaje no necesitábamos estas alforjas.
La norma establece unos presupuestos que cumplidos se entenderá, en todo caso, que hay actividad económica es decir, si la empresa contrata una persona jornada completa, realiza y soporta el gasto pagando el salario, soporta el gasto de cotización a la Seguridad Social, el empleado tributando en el IRPF con lo que además habrá una persona menos solicitando las diversas prestaciones (por ejemplo, el paro) y cumpliéndose todo ello asumiendo un gasto, sin duda elevado, JAMÁS DEBERÍA PONERSE EN DUDA que esa actividad sea económica POR MUY SIMULADO QUE SEA EL CONTRATO. Así lo ha querido el legislador.
En general, creo que se debería poner coto al uso indiscriminado de la simulación, sobre todo, cuando estamos en presencia de normas que ofrecen puertos seguros. La utilización por el legislador de una norma que ofrece un “puerto seguro” de acuerdo con el principio de seguridad jurídica, no podría ser negada jamás ni siquiera con el “comodín” de la simulación.
Así los pobres hermanos (recurrentes ante el TS) que creen haber ganado hoy en el supremo verán como la administración autonómica les reinicia el expediente, esta vez por simulación. Y dentro de unos años tendrán que pagar la liquidación y otro tanto por intereses de demora. Menos mal que la sanción que procedería por la simulación no podrán imponerla (art. 209.2 LGT).
Es muy posible que dentro de unos años veamos el fin de esta tragicomedia, en otra nueva sentencia, esta vez santificando una inmotivada simulación y todo ello, porque en España otra de las graves quiebras de la Seguridad Jurídica es que los asuntos solo tienen final si los pierden los administrados. Si los pierde la Administración puede volver a intentarlo hasta que alguna vez acierte.
Aquí, porque ya estamos acostumbrados a que se santifique todo, pero no es de extrañar que un despacho de abogados extranjero al asomarse a nuestro ordenamiento nos tache de todo, [3] menos de un sistema tributario justo y seguro.
Francisco R. Serantes Peña
Abogado Tributarista
[1] .-https://www.poderjudicial.es/search/TS/openDocument/6f1e0e949fbb02b4a0a8778d75e36f0d/20250723
[2] .-https://www.expansion.com/economia/2025/07/25/68828b37468aeb3a018b4592.html?cid=SOCIAL_ORGANICO-MKT-x-EX-x-trafico-14-jul-x&utm_source=linkedin&utm_medium=social_organico&utm_campaign=SOCIAL_ORGANICO-MKT-x-EX-x-trafico-14-jul-x
[3] https://confilegal.com/20250626-robert-amsterdam-contra-la-agencia-tributaria-el-sistema-de-hacienda-esta-disenado-para-destruir-empresas-no-para-salvarlas/