Valor de referencia y plusvalía municipal

“Empieza el tiempo de los schettinos, madridistas que estaban esperando la primera derrota no porque tengan ganas de abandonar el barco, sino porque nunca están cómodos dentro”. “Vada a bordo, cazzo”

Manuel Jabois

A propósito de la inefable Consulta de Tributos de abril de 2026.

Cuando uno termina de leer la resolución de la SG de Tributos Locales (DGT) de 9 de abril de 2026 por la que se evacúa contestación a la Consulta nº V0792 no  puede evitar acordarse de aquellos crudos versos machadienses que aseveraban que se mentía más de la cuenta por falta de fantasía y que, incluso, la verdad ciertamente se inventaba. No digo que sea para más, pero tampoco puede serlo para menos.

Y es que queda ya muy lejano aquel bucólico 12 de febrero en el que nuestro Tribunal Constitucional (STC nº 13/2026) avaló el valor de referencia catastral en la inteligencia de que cuando la ley ordena aplicarlo no estamos ante una mera comprobación de valores sino ante una regla legal obligatoria. De ahí se insufló una consecuencia para nada menor: el contribuyente no puede combatirlo mediante tasación pericial contradictoria, porque no hay nada que tasar contradictoriamente. El valor de referencia no se comprueba sino que se aplica machaconamente.

Pocos días después, irrumpe nuestra preciada y querida Dirección General de Tributos escupiendo que los Ayuntamientos pueden emplear ese mismo valor de referencia en la plusvalía municipal precisamente como medio de comprobación de valores, por la puerta que abre el artículo 57.1.b) LGT.

¿ Quién de los dos lleva la razón ?. Yo me decanto por el TC. Explico el porqué de ello.

El caso de siempre.

El supuesto que llega a la DGT no tiene nada de exótico. Alguien vende un piso por un precio cierto, pactado y escriturado, que es inferior al que pagó cuando lo compró (perdiendo dinero, económicamente hablando). A mayores, ese precio queda por debajo del valor de referencia asignado por el Catastro Inmobiliario. El Ayuntamiento, al que la resta le sale incómoda, decide que el valor de transmisión no es el de la escritura sino el del Catastro, y de ese modo la minusvalía se transforma en una preciosa plusvalía por arte de magia. Todo ello, además, sin incoar procedimiento alguno.

El consultante pregunta tres cosas: si el Ayuntamiento puede sustituir sin más el precio por el valor de referencia; si para hacerlo necesita abrir una comprobación de valores; y si el valor que así resulte vincula a otros impuestos y a otras Administraciones. Adelanto que la tercera pregunta, que es la más incómoda, se queda sin contestar por «excesivamente genérica».

A la primera, la DGT responde que no, y responde con acierto. El texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, a diferencia del artículo 10.2 del texto refundido del ITPAJD y del artículo 9.3 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones tras la reforma de la Ley nº 11/2021, no menciona el valor de referencia ni una sola vez. Ni al regular la no sujeción del artículo 104.5, ni al determinar la base imponible. En 2021 el legislador metió el valor de referencia en dos impuestos y dejó fuera un tercero. No parece un despiste: el Real Decreto-ley nº 26/2021 tenía otra urgencia encima, que era apagar el incendio de la STC nº 182/2021 con un impuesto sencillo, automático y fácil de verificar. Al menos en teoría.

Cerrar la puerta y dejar la ventana abierta

Porque, negada la aplicación directa, la Consulta concluye que la Administración local sí puede utilizar el valor de referencia como valor de transmisión «en el marco de la tramitación de un procedimiento de comprobación de valores», justificando y motivando debidamente su empleo al amparo del artículo 57.1.b) de la LGT, que admite la estimación por referencia a los valores que figuren en registros oficiales de carácter fiscal.

Obsérvese el resultado práctico: la cuota acaba calculándose exactamente sobre el mismo guarismo que se acababa de rechazar. La diferencia es que ahora lleva un expediente grapado delante.

Y conviene detenerse en lo que esto supone para el propio valor de referencia, porque queda en una posición jurídica bastante peculiar. En el ITPAJD y en el Impuesto sobre Sucesiones es base imponible porque así lo quiso el legislador, y a cambio de esa contundencia el Constitucional nos ha dicho que su aplicación no es una comprobación y no abre la tasación pericial contradictoria. En la plusvalía municipal, en cambio, no es base imponible porque nadie lo ha decidido, pero se le viste de comprobación para llegar al mismo sitio. Ni la cobertura legal de allí ni la naturaleza jurídica que le reconoce el Tribunal.

Si aplicar el valor de referencia no es comprobar valores allí donde una ley lo consagra expresamente como base imponible, difícilmente podrá serlo donde la ley ni siquiera lo nombra. La sentencia de febrero se dictó sobre el ITPAJD, es cierto, y su doctrina no se traslada en automático a la plusvalía. Pero se traslada con mayor razón, que es una forma de trasladarse bastante más molesta para quien sostenga lo contrario.

Hay, además, un detalle que se le escapa a la Consulta y que me parece revelador. Para justificar la comprobación se invoca que el valor declarado pueda no corresponderse con el valor de mercado. Ahora bien: ¿dónde dice la regulación del IIVTNU que la magnitud relevante sea el valor de mercado? En ninguna parte. Se da por supuesta la existencia de un valor que el legislador no ha regulado.

Varona Alabern y una tesis que merece más debate del que ha tenido

En esto conviene no inventar la pólvora. El Profesor Dr. Sr. Varona Alabern, viene defendiendo desde hace meses que en el IIVTNU no cabe, sencillamente, procedimiento de comprobación de valores. Lo sostuvo primero en la Revista Interactiva de Actualidad de la AEDAF y ha vuelto sobre ello, ya con la Consulta encima de la mesa, en un trabajo publicado el pasado agosto en el Grupo de Expertos en Haciendas Locales y Catastro de la misma asociación. Resumo sus argumentos con mis palabras, y recomiendo acudir al original, que está mucho mejor escrito que este resumen.

El primero es el de fondo. La comprobación de valores existe para contrastar lo declarado por el contribuyente con un criterio legal que admite discusión, es decir, con un concepto jurídico indeterminado: el valor real, el valor de mercado. Cuando la ley no emplea ninguno de esos conceptos y ordena declarar magnitudes concretas, no hay nada que contrastar. Y eso es exactamente lo que ocurre en el artículo 104.5, que maneja el valor que conste en el título, el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria. Todo son cifras cerradas. Lo que procede entonces es una verificación, no una comprobación.

El segundo argumento es más fino y, a mi juicio, decisivo. Cuando el precepto habla del valor comprobado por la Administración tributaria no se está refiriendo a un valor que el propio Ayuntamiento pueda fabricar ahora, sino a uno preexistente, comprobado en su día por la Administración competente, normalmente la autonómica, cuando el inmueble se adquirió o se transmitió. Es una magnitud concreta y conocida en el momento en que el contribuyente quiere demostrar que no ha habido plusvalía. La lectura que hacen algunos Ayuntamientos, y que la Consulta acoge, convierte un dato preexistente en una potestad nueva.

El tercero desactiva el argumento del artículo 110.4. Es cierto que ese precepto menciona las facultades de comprobación de los valores declarados, pero Varona lo atribuye a una técnica legislativa deficiente y propone una lectura sistemática: lo que el legislador quiso decir es que, cuando se opta por el método real, la comprobación municipal ha de ser de más calado que la simple verificación aritmética propia del método objetivo. De ahí a entender que se ha abierto la puerta al procedimiento del artículo 57 de la LGT hay un trecho considerable. Y añade un dato difícil de rebatir: cuando el legislador ha querido la comprobación de valores lo ha dicho con todas las letras, dedicándole tres artículos en el texto refundido del ITPAJD y otro en la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con su rúbrica propia y su remisión expresa a los medios del artículo 57. En la Ley de Haciendas Locales no hay nada de eso.

Cierra el razonamiento apelando a la finalidad de la reforma de 2021, que buscaba simplificar y hacer practicable el impuesto, y al paralelismo con lo que sucede en el ITPAJD y en el Impuesto sobre Sucesiones cuando el inmueble tiene valor de referencia asignado: allí la base imponible se nutre solo de valores concretos y por eso no procede comprobar. Justamente lo que ha venido a confirmar la sentencia de febrero.

Comparto el diagnóstico, aunque a mí me interesa sobre todo el flanco que se ha abierto después. Aun para quien no quiera llegar tan lejos y prefiera admitir que el Ayuntamiento conserva alguna potestad comprobadora, la contradicción entre lo que el Constitucional dijo en febrero y lo que la Administración sostiene en abril sigue en pie y sigue sin explicación.

Y suponiendo que se pudiera comprobar, ¿quién lo hace?

Concedamos por un momento lo que la DGT pide. Admitamos que el Ayuntamiento puede comprobar. Entonces tendrá que comprobar de verdad.

Y comprobar valores, a estas alturas, no consiste en descargar un número de la sede electrónica del Catastro. El Tribunal Supremo lleva desde 2018 levantando un estándar de garantías del que las Comunidades Autónomas todavía se están recuperando. Las sentencias 842 y 843 de aquel año dejaron claro que el método del artículo 57.1.b) no basta por sí solo para fijar el valor de un inmueble concreto. La 39/2021 exigió comprobación directa y personal y recordó a quién corresponde la carga de la prueba. La doctrina de 2023 desterró las tablas, los coeficientes y las muestras genéricas sin fuentes ni comparables. Y en 2025, las sentencias 813 y 1147 han rematado la faena: no vale asomarse a la fachada y hacer una fotografía, la regla es la inspección ocular individualizada, interior incluida, salvo motivación rigurosa de su imposibilidad. Por si alguien albergaba dudas, la 1482/2025 ha tratado la falta de motivación sobre la necesidad misma de valorar como un defecto con eficacia anulatoria.

Bajemos ahora a la escala municipal. El Ayuntamiento que pretenda comprobar en el IIVTNU no tendrá que comprobar un valor, sino dos, el de adquisición y el de transmisión. El primero puede remontarse veinte o treinta años atrás, a un inmueble que quizá ya no existe tal como se adquirió, o que ha pasado por una rehabilitación, una división horizontal y dos herencias. Tendrá que singularizar el bien, prescindir de automatismos, enviar a un perito a verlo por dentro y explicar por qué era necesario iniciar el expediente. Todo eso, para un impuesto cuya cuota media rara vez cubre el coste de un solo dictamen.

Si la tarea ha resultado ardua para las Comunidades Autónomas, que llevan años perdiendo pleitos en cadena por esta misma doctrina, no hace falta mucha imaginación para anticipar qué ocurrirá con las comprobaciones municipales. La Consulta no abre una vía recaudatoria. Abre un semillero de litigios, y lo abre en el tributo que menos lo necesitaba.

Queda todavía una objeción de lógica elemental. El valor de referencia es un guarismo masivo, calculado por zonas a partir de datos notariales agregados. Es decir, justo aquello que el Supremo lleva una década diciendo que no sirve como comprobación singular. Sostener a la vez que puede operar como medio de comprobación y que se respeta la jurisprudencia sobre motivación e individualización exige un equilibrismo que no veo cómo se resuelve.

La pregunta que se quedó sin respuesta

Vuelvo a la tercera cuestión, la que se despachó por genérica. No lo es en absoluto.

Imaginemos el escenario completo. El Ayuntamiento fija un valor de transmisión de doscientos mil euros donde la escritura decía ciento cincuenta mil. El vendedor ha tributado en el IRPF por una ganancia calculada sobre el precio real. La Comunidad Autónoma pudo haber liquidado el ITP del comprador tomando el valor de referencia. Y el municipio grava por un tercer valor de cosecha propia. Un mismo inmueble, una misma operación, un mismo día, tres verdades administrativas distintas. Vuelve Machado.

El Tribunal Supremo lleva desde 2012 recordando que la valoración de un bien hecha por una Administración tributaria vincula en principio a las demás, con mayor razón cuando el concepto de valor y el método empleado son próximos. El principio de unicidad no es absoluto, de acuerdo, pero tampoco es decorativo. Que la Consulta esquive justamente esa pregunta y no otra dice bastante sobre la firmeza del edificio que acaba de levantar.

Los schettinos de la reforma de 2021

Escribió Manuel Jabois, a propósito de otra cosa mucho menos seria, una columna en El País titulada con el grito que el comandante De Falco le dedicó por radio al capitán del Costa Concordia mientras este se alejaba en un bote con el barco escorado y la gente dentro. Jabois llamaba schettinos a los aficionados que esperaban la primera derrota para descolgarse por la borda, y que en el fondo nunca habían estado cómodos a bordo: los que salían en las fotos con la copa y, al primer tropiezo, preguntaban dónde estaban los chalecos.

La etiqueta me parece exportable. Porque la reforma de 2021 fue, con todos sus defectos, un barco construido a toda prisa después de un naufragio, y con una idea clara: que la plusvalía se calculara con datos concretos, verificables y al alcance de cualquiera. Ha bastado el primer susto recaudatorio para que empiecen a aparecer los schettinos del método directo. No son contribuyentes, claro. Son los que diseñaron la nave, o los que la tripulan.

Y no seamos ingenuos sobre las causas. La recaudación del impuesto cayó alrededor de un veintiséis por ciento tras la reforma y lleva estancada en torno a los mil ochocientos sesenta millones de euros; ha pasado de ser el cuarto tributo local a ser el sexto. El intento de actualizar los coeficientes por la vía del Real Decreto-ley nº 16/2025 murió en el Congreso el pasado enero. Los Ayuntamientos tienen un problema de ingresos que es real y ninguna herramienta política a mano para resolverlo.

Lo entiendo perfectamente. Pero la comodidad recaudatoria nunca ha figurado entre las fuentes del Derecho. Si se quiere que el valor de referencia opere en la plusvalía municipal, que lo diga una ley: el artículo 104.5 lleva desde 2021 esperando a que alguien escriba en él la frase de once palabras que haría falta. Lo que no cabe es que una decisión que afecta a la base imponible, materia reservada a la ley por el artículo 8 de la LGT, se adopte en una contestación a consulta. Que vincula a los órganos de aplicación de los tributos, sí, pero no a los tribunales económico-administrativos ni, con mayor motivo, a los de justicia.

Coda

El artículo 104.5 nació para simplificar. Se pensó como una resta de dos datos, precisamente porque el Constitucional acababa de explicarnos que no se puede gravar una riqueza que no existe. Convertirlo ahora en la puerta de entrada de un procedimiento con peritos, dictámenes, visitas y quince años de doctrina casacional a cuestas es hacer justamente lo contrario de lo que se pretendía.

Pero lo peor no es la complicación. Lo peor es el destinatario final: un ciudadano que ha perdido dinero vendiendo su casa y que termina pagando por una ganancia que solo existe en una base de datos. Eso ya lo vivimos una vez. Se llamaba artículo 107 y acabó en el Boletín Oficial del Estado un 26 de octubre de 2021.

Sería una lástima tener que explicarlo otra vez. Y mientras tanto, a los que se han descolgado por la borda de un impuesto que ellos mismos diseñaron hace cuatro años solo cabe gritarles lo que De Falco le gritó a Schettino aquella noche, con el barco todavía a flote: vada a bordo, cazzo.

Pablo González Vázquez

Abogado Tributarista

@pablogvazquezz

_{VARONA ALABERN, J. E.: «La comprobación de valores en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y la Consulta vinculante V0792-26, de 9 de abril», Grupo de Expertos en Haciendas Locales y Catastro de la AEDAF, agosto de 2026. Del mismo autor, sobre la cuestión de fondo, «Garantías procedimentales en la comprobación de valores», en 10 años de jurisprudencia casacional en materia tributaria y aduanera, dir. Isaac Merino Jara, La Ley, Madrid, 2026.}