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Los efectos jurídicos del coronavirus en los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda

La generalizada incidencia de la crisis sanitaria provocada por la COVID-19 causada por el coronavirus SARS-CoV-2 y sus repercusiones sociales y económicas hacen innecesario el preámbulo que habitualmente antecedería a lo que a continuación voy a exponer.

Las medidas urgentes adoptadas por el Gobierno, especialmente el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma, el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social de la COVID-19 y el Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo, por el que se regula un permiso retribuido recuperable para las personas trabajadoras por cuenta ajena que no presten servicios esenciales, con el fin de reducir la movilidad de la población en el contexto de la lucha contra la COVID-19 implican, entre otras circunstancias, que mientras se mantenga el estado de alarma las oficinas, despachos y demás establecimientos comerciales van a permanecer cerrados por imperativo legal. Es evidente que en esta situación serán muchas las empresas y profesionales que van o vamos a ser incapaces de dar cumplimiento a las obligaciones que contractualmente fueron asumidas en unas circunstancias muy distintas a las que ahora padecemos.

Evidentemente, los abogados, asesores y demás profesionales liberales nos vemos afectados de lleno por esas medidas.

Recientemente, el Consejo de Ministros ha aprobado una moratoria para el pago del alquiler de inquilinos de viviendas en situaciones de vulnerabilidad. Pero, ¿qué ocurre con los arrendamientos para uso distinto al de vivienda? ¿qué podemos hacer con los alquileres de nuestros despachos y oficinas?

Es harto improbable que en los contratos de arrendamiento se hayan contemplado mecanismos contractuales de ajuste de riesgo que fueren eficaces para asimilar el impacto negativo generado por la pandemia COVID-19, regulando soluciones como la suspensión del contrato e incluso su resolución o cualquier otra solución intermedia, pues en tal caso la solución estaría pactada y del modo acordado se debería actuar.

En ausencia de cláusulas que hubieran previsto un supuesto excepcional como el presente, algunos articulistas han defendido la aplicación del supuesto de fuerza mayor previsto en el artículo 1.105 del Código Civil que dispone que:

Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

Sin embargo, nuestra jurisprudencia rechaza la aplicación de la excepción de fuerza mayor cuanto ésta se postula respecto de obligaciones de entrega de cosa genérica como es el pago de la renta que no es sino una entrega de dinero. Así lo tiene establecido la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras muchas en la sentencia de la Sección 1ª de la Sala de lo Civil, de 19 de mayo de 2015, núm. 266/2015, al señalar como una de las excepciones a la exoneración del deudor por caso fortuito, la de obligaciones de entregar cosa genérica, pues el género nunca perece y, de ahí, que la imposibilidad sobrevenida no extinga aquella. En tales circunstancias el deudor pecuniario viene obligado a cumplir la prestación principal, sin que sus sobrevenidas adversidades económicas le liberen de ello, pues lo adeudado no es algo individualizado que ha perecido sino algo genérico como es el dinero.

Descartada la fuerza mayor como causa de exoneración de las obligaciones pecuniarias del arrendatario, entiendo que la aplicación del principio jurisprudencial “rebus sic stantibuses el instrumento adecuado contemplado en nuestro ordenamiento jurídico para resolver situaciones excepcionales e imprevisibles como esta.

La cláusula o regla “rebus sic stantibus”, no regulada expresamente en nuestro Código Civil, es una construcción doctrinal admitida por nuestros Tribunales (por todas, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18 de julio de 2019, recaída en el recurso 3157/2016, Id Cendoj: 28079110012019100462) que posibilita la suspensión, modificación o resolución del contrato por la alteración sobrevenida de las circunstancias concurrentes o la rotura del equilibrio económico del contrato, cuando a una de las partes le resulte imposible o muy gravoso su cumplimiento.

La cláusula es únicamente aplicable a los contratos a largo plazo o de tracto sucesivo, como son los arrendamientos a los que me refiero, y de ejecución diferida y que sólo opera en los casos de una alteración extraordinaria o una desproporción, fuera de todo cálculo, entre las pretensiones de las partes contratantes, que verdaderamente derrumban el contrato como consecuencia de la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles. No se trata de rescindir, resolver o extinguir el contrato, los efectos de su aplicación son esencialmente modificativos del contrato, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones.

Las premisas para su aplicación son las siguientes:

Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.

Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones.

- Que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

Parece evidente que todos estos requisitos concurren en la situación actual derivada de la crisis de la COVID-19 y de las medidas adoptadas por el Gobierno que imponen coercitivamente el cierre de los establecimientos no esenciales. Es cierto que el teletrabajo puede resolver con garantías algunos asuntos, pero no tengo duda que el lector convendrá conmigo sobre las tremendas repercusiones económicas de este cierre temporal.

En estos casos, parece jurídicamente factible al amparo de la referida doctrina jurisprudencial que la exigencia del arrendatario de local de negocio de modificación o revisión del contrato, por ejemplo con reducción de la renta, o de suspensión del contrato y, consecuentemente, de la obligación de pago de la renta e, incluso, en el peor de los escenarios, la resolución del contrato, pueda prosperar en los Tribunales, en aquellos contratos en los que no existan remedios ante un supuesto de emergencia sanitaria como el que padecemos (por ejemplo, facultad de desistimiento del arrendatario).

Evidentemente, la aplicación de la presente tesis al caso concreto dependerá del análisis detenido y exhaustivo que cada jurista haga sobre el contrato y la situación que se le presente.

Salvador García Torregrosa

Abogado

  1. Comentarios (1)

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Distinguido D. Salvador,
deseo felicitarle por su artículo. Explica usted lo que está sucediendo de una forma coherente y cabal.
Pienso que, en estos momentos de ansiedad y tremenda incertidumbre, deberemos dar lo mejor de
nosotros mismos y entendernos como personas que somos. Pienso que debemos avanzar día a día,
trabajar y dedicar mínimo tiempo a pensar... Muchas gracias por su visión!!

Teresa Plaza Trinidad
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