En la comprobación de valores, el Tribunal Supremo recuerda la necesidad de la visita (al interior) del inmueble
Sentencias 2874/2025 de 24/06, 3890/2025 y 404972025, ambas del 17/09, 4045/2025 de 22/09, y la 4006/2025 de 24/09.
El Tribunal Supremo ha dictado un elenco de sentencias desde el final del verano en las que sienta categóricamente que la visita al inmueble objeto de valoración por el perito es inexcusable y no se satisface con la visita exterior y mucho menos con fotografías copiadas de Google Earth o Street View.
Con toda claridad y contundencia exige que esa inspección personal del perito y ocular que incluya el interior del inmueble.
En su Sentencia de 24 de junio afirma que la visita exterior del inmueble por el perito de la Administración incluyendo fotografías sin mayor explicación, no es suficiente para enervar la necesidad de visita interior, debiendo el perito motivar en su informe las razones que, en su caso, puedan justificar su imposibilidad o innecesaridad.
El Tribunal Supremo recordando su doctrina previa, concluye que no cabe considerar motivada la pericial efectuada cuando la información utilizada resulta de la visita exterior del inmueble y de la documentación catastral/registral aportada, estimándose una calidad y conservación acorde con su aspecto exterior e indicándose en cuanto a la superficie de cálculo que es la reflejada en la documentación aportada.
En la Sentencia de 17/09 el contribuyente solicitaba en su recurso de casación lo siguiente:
"la ausencia de una visita "completa" -interior y exterior- en la que se puedan observar las características de todo el inmueble, y no solo su aspecto exterior, ha llevado, en el caso que nos ocupa, a la sobrevaloración de los distintos inmuebles concernidos en la Liquidación tributaria impugnada. Todos los defectos puestos de manifiesto por el perito del contribuyente, quien sí realizó una inspección completa de todos y cada uno de los inmuebles, no pudieron ser detectados por consulta (i) ni a las bases de datos existentes (ii) ni al Catastro (iii) ni al Registro de la Propiedad. Para detectar estas circunstancias -especialmente evidente es el caso del edificio de vivienda y de la vivienda unifamiliar, ambas en Fuerteventura- se hace imprescindible la visita presencial y ocular de los inmuebles".
Y la Sala concluye::
6.-En resumen, la posición de la Sala, reafirmándose en su doctrina, puede resumirse en los siguientes puntos:
a.-Los órganos jurisdiccionales deben controlar que la metodología aplicada por el perito de la Administración es adecuada y se adapta a los estándares de la buena praxis.
b.-Conforme a dichos estándares es regla general que la valoración del inmueble debe ser individualizada y exige la visita al interior de este con el fin de realizar su medición, comprobación de estado, materiales, etc.
c.-Que, precisamente por ser la visita interior la regla general, en los casos en que aquella no se produzca bien porque el propietario no permita el acceso o bien porque concurra alguna otra circunstancia, el perito tiene la obligación de indicarlo expresamente en su dictamen de forma razonada, justificando la falta de visita al interior. Sin que deba el órgano jurisdiccional sustituir la falta de motivación contenida en el informe pericial.
d.-El hecho de que la Ley conceda al contribuyente la posibilidad de instar una tasación pericial contradictoria no supone que podamos rebajar o relajar los requisitos que la buena praxis imponen al perito de la Administración. O, dicho de otro modo, el reconocimiento de derechos al contribuyente no puede traducirse en una disminución de los estándares de conducta exigibles conforme al principio de buena Administración"".
Y aplica al caso enjuiciado la siguiente doctrina:
Como se indica en la propia sentencia recurrida, en los informes el perito hace constar que "la información del inmueble valorado procede de la visita exterior el mismo realizada por el técnico redactor de este informe y de la documentación catastral/registral aportada. Por tanto, se estima una calidad y conservación acorde con su aspecto exterior. En cuando a la superficie de cálculo aportada, es la reflejada en la documentación aportada". En otros informes consta simplemente la expresión "según se puede observar desde el exterior". Lo que resulta claramente insuficiente con arreglo a los estándares exigidos por nuestra jurisprudencia.
La segunda sentencia de 17/09, rec. 5384/2023, se discute la validez de la vista al inmueble por parte de personal colaborador de la Hacienda Balear, más no por el perito. El Tribunal recuerda la necesidad de visita personal del perito al interior, obligación que solo decae con la oposición del poseedor del bien:
«En el dictamen de peritos, será necesario el reconocimiento personal del bien valorado por el perito cuando se trate de bienes singulares o de aquellos de los que no puedan obtenerse todas sus circunstancias relevantes en fuentes documentales contrastadas. La negativa del poseedor del bien a dicho reconocimiento eximirá a la Administración tributaria del cumplimiento de este requisito».
Y concluye sentando la siguiente jurisprudencia:
1.Cuando la administración ha escogido como procedimiento de valoración el dictamen de peritos resulta necesario, con carácter general, la inspección ocular in situ personal y directa del inmueble por parte del perito, y, además, esa visita o comprobación debe implicar de manera necesaria e inexorable tanto el examen del exterior como del interior del inmueble y de todos aquellos otros elementos que sean precisos para la comprobación del valor real del bien (como existencia de servidumbres visibles, su estado de construcción o conservación aparente, ocupación ilegal por terceros, etc..) para así garantizar el acierto en la singularización de la valoración, y, con ello, de la suficiente motivación de la resolución, no siendo bastante o suficiente una visita solo al exterior, o la toma de fotografías por personal de la Administración de la AEAT que colabora con el Gabinete Técnico y de Valoraciones.
2.Con carácter excepcional y solo en casos muy concretos en que existan circunstancias concurrentes de las que resulte que no es precisa la inspección ocular in situ personal y directa del interior y exterior del inmueble por parte del perito podrá no ser inspeccionado siempre que la propia Administración Tributaria autora del acto justifique mediante datos contrastados, justificados y objetivos en el expediente de valoración que no es precisa la inspección ocular in situ interior y exterior del inmueble, sin que el órgano jurisdiccional pueda sustituir la falta de motivación contenida en el informe pericial de valoración.
La Sentencia de 22/9/2025 esta conexa con la anterior, por lo que añade poco a la misma.
Por último la Sentencia de 24/9/2025. En ella el perito salía al paso de la ausencia de la visita justificando su innecesaridad, pues “las circunstancias relevantes para su valoración, como son su situación, su antigüedad, su calidad y su conservación, han sido extraídas de fuentes documentadas contrastadas como es la Base de Datos del Catastro, suministrada a las Comunidades Autónomas a través del fichero de intercambio FICA-DGC regulado por Resolución de 31 de julio de 2006, de la Dirección General del Catastro....Además, desde la Sede electrónica del Catastro a través de su página web...se accede a las ortofotografías aéreas tanto del Instituto Geográfico Nacional como del Plan Nacional de Ortografía Aérea como de Google Maps España. Y, por último la fotografía de la fachada del inmueble está obtenida desde Google Maps España".
Cierto es que la visita al interior del inmueble ya fue requerida por el TS en sentencias anteriores, de las que extraigo la siguiente exégesis:
La STS de 29 de marzo de 2012 -rec. 34/2010
La STS de 26 de noviembre de 2015 -rec.3369/2014
La STS de 21 de febrero de 2018 -rec. 2583/2016
La STS de 21 de enero de 2021 -rec. 5352/2019
No obstante estos nuevos pronunciamientos constituyen un cuerpo doctrinal muy sólido, en especial en el requisito de visita al interior de los inmuebles que en mi opinión era más difusa en las anteriores sentencias.
Antón Beiras Cal
Economista. Auditor. Abogado Tributarista
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