Cuando casarse en gananciales sale caro: el TEAC parte en dos la exención por reinversión

«Partid en dos al niño vivo, y dad la mitad a la una y la otra mitad a la otra.»

1 Reyes 3, 25

Es curioso cómo en el imaginario popular del juicio de Salomón pesa más la espada que el hecho de que la misma no se llegara a usar. Efectivamente, el Rey nunca llegó a partir al niño, únicamente amenazó con hacerlo simple y llanamente para averiguar quién era la madre. En cuanto lo supo, guardó el acero y entregó la criatura de una pieza. Y es que la sabiduría salomónica no consiste en dividir por dos, sino, precisamente, en NO hacerlo.

Pues bien, nuestro Tribunal Económico-Administrativo Central ha leído irremediablemente el pasaje bíblico  hasta la mitad. Ha cogido la vivienda habitual de los matrimonios en gananciales (o perdenciales, como dice un amigo), la ha puesto sobre la mesa y ha bajado la espada. Media casa para cada cónyuge y, de propina, un buen trozo de exención para Hacienda, que en esta versión del relato no es ninguna de las dos madres pero sale del juicio con su parte del niño.

Llamémoslo por su nombre: una salomonada de mucho señor mío. Y como las salomonadas se discuten mejor con el Código Civil en la mano que con la Biblia, vayamos por partes (nunca mejor dicho).

1. El caso: vender lo mío para comprar lo nuestro

Imaginemos a ese contribuyente que vende la vivienda habitual que era sólo suya y destina el dinero a comprar, ya casado y en gananciales, la casa familiar. Después se aplica la exención por reinversión del artículo 38.1 de la Ley del IRPF sobre todo lo reinvertido.

Los Tribunales Regionales andaban divididos. Los de la Comunidad Valenciana y Andalucía, ya en 2012, miraban de dónde salía el dinero y reconocían la exención íntegra. El de Cantabria miraba la escritura y la recortaba, con voto particular incluido. El TEAC, a propuesta del propio TEAR cántabro y con la Dirección General de Tributos y la Agencia Tributaria empujando en la misma dirección, ha unificado criterio a favor del recorte.^[1]

Su razonamiento podríamos resumirlo así:

1. No hace falta tener en la casa nueva el mismo porcentaje que se tenía en la vieja.
2. Pero sólo es reinversión lo que se destina a pagar la parte de la casa nueva que uno adquiere. El resto es ayudar a otro a comprar la suya.
3. Civilmente los cónyuges no tienen cuotas sobre los bienes gananciales, pero fiscalmente sí: el artículo 11 de la Ley del IRPF les atribuye la mitad a cada uno.
4. Los gananciales no pueden salir mejor parados que quienes compran en proindiviso, que los casados en separación de bienes o que dos hermanos que adquieren juntos. Lo llama un tratamiento «uniforme y no discriminatorio».

Es decir, Maruxiña vende por 200.000 euros el piso que compró de soltera, con una ganancia de 100.000. Se ha casado con Manolo en gananciales y juntos compran por 300.000 la casa en la que van a vivir. Maruxiña pone sus 200.000 euros, hasta el último céntimo, y el resto lo cubre una hipoteca.

Según el TEAC, Maruxa sólo adquiere media casa, que vale 150.000 euros. Ha reinvertido, pues, 150.000 de 200.000. Queda exento el 75% de la ganancia y los 25.000 euros restantes le cuestan más de cinco mil euros en Renta (IRPF). Si la casa nueva hubiera costado 200.000 euros y la hubiera pagado ella entera, la exención se quedaría en la mitad justa y la factura subiría al doble. Por el delito de casarse.

2. Primer tajo: una espada que el Código Civil no (re)conoce

La sociedad de gananciales no es una copropiedad por cuotas. Es una comunidad en mano común: los dos cónyuges son titulares del todo y ninguno lo es de una mitad. La mitad sólo aparece, dice el artículo 1344 del Código Civil, «al disolverse aquella». Hasta entonces, Manolo no es dueño del salón y Maruxa de la cocina.

El TEAC lo sabe y lo dice, con cita de la sentencia de la Sala Primera de 3 de marzo de 2021 (rec. 3983/2019), y añade que no lo cuestiona. Y, acto seguido, hace como si no lo hubiera dicho. Para fabricar la cuota que el Derecho civil le niega acude al artículo 11 de la Ley del IRPF y a su regla de la mitad.

El problema es que ese precepto se titula «Individualización de rentas», y hace exactamente eso: decidir a quién se le imputa el alquiler que produce un bien común o la ganancia que aflora cuando se vende. El TEAC ha cogido una regla de reparto de rentas y la ha usado como cinta métrica.

Hay, además, una ironía textual que merece subrayarse. La expresión que maneja el criterio, bienes adquiridos «sin atribución expresa de cuotas», sale del artículo 1355 del Código Civil, que la resolución transcribe. Sólo que allí la consecuencia es la contraria: si los cónyuges compran juntos «y sin atribución de cuotas», se presume que quieren que el bien sea ganancial. Es decir, de nadie por mitades. Para el Código, la ausencia de cuotas significa que no hay cuotas. Para el TEAC, significa que hay dos, y de un 50% cada una. E logo?.

3. Segundo tajo: su marido no es su hermano

El argumento estrella de la resolución es la comparación con dos hermanos que compran a medias. Si la hermana paga más de lo que le toca, el exceso no es reinversión propia: está financiando la mitad de su hermano. Correcto. Entre hermanos, quien paga de más dona o presta, y hay un tercero que se enriquece.

Pero el matrimonio en gananciales no funciona así, y no por romanticismo, sino por tres artículos del Código Civil:

a) La subrogación real. Según el artículo 1346.3º, son privativos los bienes adquiridos «a costa o en sustitución de bienes privativos». La regla de partida, por tanto, es que la casa comprada con el dinero del piso de Maruxa es de Maruxa. Y si parte del precio se paga con dinero común, el artículo 1354 reparte la casa en proindiviso entre ella y la sociedad, en proporción a lo que puso cada cual.

b) La atribución de ganancialidad. Para que esa casa sea ganancial hace falta que los cónyuges lo quieran así (artículo 1355). Es un pacto sobre el destino del bien, no un regalo del precio.

c) El reembolso. Y por eso el artículo 1358 ordena reintegrar al cónyuge lo que pagó con su caudal propio, actualizado al tiempo de la liquidación. La Sala Primera del Tribunal Supremo lo fijó en Pleno: el derecho de reembolso nace aunque nadie se lo reservara al comprar, porque la donación no se presume (STS 295/2019, de 27 de mayo, rec. 3532/2016, seguida por las SSTS 415/2019, de 11 de julio, y 138/2020, de 2 de marzo).^[2]

No es una ocurrencia mía. Lo dijo el TEAR de Andalucía en 2012, en una resolución que el TEAC reproduce por extenso: la ganancialidad no atribuye cuotas, la vivienda pagada con dinero privativo da lugar a un proindiviso entre el cónyuge y su sociedad, y a la exención le es indiferente que la casa nueva sea ganancial o privativa. Y lo dijo la propia Dirección General de Tributos en la consulta V0203-05: si los fondos son privativos, el bien se atribuye en esa parte al cónyuge que los puso. Sus consultas recientes (V0120-20, V1246-21 y V1248-22) van por el otro lado, pero conviene recordar quién se ha movido.

Juntemos las piezas. Maruxa no ha financiado la vivienda de un tercero. Ha pagado un bien del que es titular entera, en mano común, y conserva un crédito por todo lo que puso. La resolución transcribe los artículos 1346, 1354 y 1355 del Código Civil; al 1358 no le dedica una línea. A Manolo nadie le ha regalado nada, y por eso a nadie se le ha ocurrido (todavía) girarle el Impuesto sobre Donaciones.

La hermana que paga de más pierde ese dinero o lo presta. Maruxa ni lo pierde ni lo presta: lo tiene metido en su casa. Tratar igual lo que el Código Civil trata distinto no es neutralidad. Es pereza.^[3]

4. Tercer tajo: lo que el artículo 38 dice (y lo que calla)

El artículo 38.1 de la Ley del IRPF exige que el importe obtenido en la venta «se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual». No habla de cuotas, de porcentajes ni de regímenes económicos. Pide dos cosas: que el dinero vaya a una casa y que esa casa sea la vivienda habitual del contribuyente.

Los 200.000 euros de Maruxa están, todos, en la casa nueva. Y la casa nueva es su vivienda habitual, entera: no consta que sólo duerma en el lado izquierdo.

El Tribunal Supremo, cuando ha tenido que interpretar esta exención, ha mirado a su finalidad y no a la contabilidad del céntimo. En la STS nº 1239/2020, de 1 de octubre (rec. 1056/2019), fijó que también reinvierte quien paga la casa nueva con un préstamo, y reprochó a la Administración una idea casi física de la reinversión, sin «una sola norma» en la Ley ni en el Reglamento que la respaldase.^[4] Lo que la norma protege es el cambio de una vivienda por otra, y el requisito de la cuota tampoco está escrito en ninguna parte. La propia Agencia Tributaria reconoce en sus alegaciones que estas normas deben interpretarse del modo «más favorable a su reconocimiento». El TEAC ha preferido proteger la simetría de la escritura.

El resultado es una paradoja que conviene ver en fila. La misma Maruxa, con el mismo dinero y la misma casa:

En los cuatro casos Manolo vive en la casa. En los cuatro casos el dinero es de Maruxa. Lo único que cambia es una línea de la escritura que nadie les explicó, porque hasta julio ni los propios Tribunales Regionales se ponían de acuerdo sobre lo que costaba.

El TEAC dice que no quiere tratar a los gananciales mejor que a los demás. Ha conseguido tratarlos peor que a todos. Y resulta que el castigado es el régimen legal supletorio en la mayor parte de España: el de quienes se casan sin pasar antes por el notario, que suelen ser quienes menos asesor fiscal tienen a mano.

5. Antes de que baje la espada

Mientras un juez no diga otra cosa, el criterio obliga a la Agencia Tributaria y a los Tribunales Regionales (artículo 239.8 de la Ley General Tributaria). La espada, por tanto, está en alto. Pero el propio TEAC, quizá sin querer, ha dejado dicho dónde no corta.

No corta cuando la escritura cuenta la verdad. Si en ella consta que el precio sale de la venta de la vivienda privativa, y se prueba con documentos, como exige el artículo 95.2 del Reglamento Hipotecario, la casa es privativa y la exención vuelve a depender solo de lo reinvertido. Tampoco corta por la mitad cuando el dinero es en parte de uno y en parte común: el artículo 1354 del Código Civil reparte la casa en proporción a lo que puso cada cual, y la resolución lo acepta. Lo único que castiga es la fórmula de estilo, ese «para su sociedad de gananciales» que se firma sin leer. Tres palabras de inercia notarial valen ahora varios miles de euros.

Quien ya firmó tiene por delante un camino más largo. La vía económico-administrativa será un peaje, no un debate, y la discusión de verdad empezará ante el Tribunal Superior de Justicia, al que el TEAC no vincula. No se parte de cero: los Tribunales Regionales de Valencia y Andalucía dieron la razón al contribuyente en 2012. Y precisamente porque hubo quien se la dio, la sanción no debería acompañar a la cuota: una interpretación que compartieron dos tribunales es, por definición, razonable (artículo 179.2.d de la misma ley).

Entretanto, guarden el rastro del dinero. Es lo único que la espada no alcanza.

6. Final: alguien tiene que terminar de leer el pasaje

En el relato bíblico, la madre verdadera se descubre porque prefiere renunciar al niño antes que verlo partido. Aquí la escena es más prosaica. El contribuyente no puede renunciar a nada y la espada ya ha bajado: desde julio, la mitad de su reinversión ha dejado de existir por el expeditivo método de leer un artículo sobre imputación de rentas como si fuera el Registro de la Propiedad.

La resolución se equivoca tres veces. Inventa unas cuotas que el Código Civil niega. Compara al cónyuge con un hermano, cuando la ley le da un crédito que al hermano no le da. Y añade al artículo 38 un requisito de titularidad que el artículo 38 no contiene. Tres tajos para un solo niño.

Queda por ver si en la plaza de la Villa de París hay alguien dispuesto a leer el pasaje hasta el final y a recordar que lo sabio era no cortar. Mientras tanto, pasen por la notaría con la lección aprendida y sospechen de las frases hechas en las escrituras.

Ya lo dice el refrán, que en esto sabe más Derecho que algunos tribunales: entre marido y mujer, nadie se debe meter. Y Hacienda, menos. 

Pablo González Vázquez

Abogado Tributarista

@pablogvazquezz

_{^[1]Resolución del TEAC de 13 de julio de 2026 (RG 00/05896/2025), Sala Primera, dictada por la vía del artículo 229.1.d) de la Ley General Tributaria a propuesta del Presidente del TEAR de Cantabria. Contrasta las resoluciones de ese TEAR de 27 de marzo de 2024 (39/1214/2022, con voto particular) y de 28 de marzo de 2025 (39/764/2024) con las de los TEAR de la Comunidad Valenciana, de 22 de febrero de 2012 (46/1907/2011), y de Andalucía, de 8 de junio de 2012 (41/4982/2011). En el caso de 2025, el contribuyente vendió por 217.739,72 euros una vivienda en la que había ganado 36.720,05 y construyó con su cónyuge una casa que costó 170.091,21. Solo se le computó la mitad, 85.045,61 euros.}

_{^[2]La doctrina civil respalda las dos premisas. Sobre el pacto del artículo 1355 y el reembolso como su efecto natural, A. Nieto Alonso, «La atribución voluntaria de ganancialidad: reflejo de la autonomía privada en el régimen económico matrimonial», Revista de Derecho Civil, vol. VIII, núm. 2 (2021), pp. 39-91. La Dirección General de los Registros, en resolución de 29 de marzo de 2010, precisó que con ese pacto no hay desplazamiento entre masas patrimoniales: el bien se adquiere directamente como ganancial. No oculto que la naturaleza germánica de la sociedad tiene contradictores. Pero de ahí a ver en el cónyuge a un tercero media un trecho.}

_{^[3]El lector malicioso dirá que, si el cónyuge conserva un crédito de reembolso, entonces no ha reinvertido: ha prestado dinero a la sociedad de gananciales, y la exención debería ser cero. Acepto el órdago, porque demuestra lo que quiero demostrar. O todo el dinero se ha aplicado a adquirir la vivienda habitual de quien lo pone (y la exención es total), o es un préstamo (y es nula). Lo que no tiene apoyo civil alguno es la mitad. El 50% no es una calificación jurídica: es un punto medio. Una salomonada, vaya.}

_{^[4]La sentencia tiene doble filo, y es mejor decirlo antes de que lo diga el abogado del Estado. Si lo que cuenta no es el rastro del dinero sino el valor del activo que se adquiere, la Administración contestará que el activo adquirido es media casa. Por eso el argumento decisivo no es de dónde sale el precio, sino qué adquiere civilmente quien lo paga: los apartados 2 y 3.}