La división de la cosa común y su sujeción al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Novedades jurisprudenciales al respecto

La tributación de las extinciones de condominio siempre ha sido una cuestión muy revisada por la Administración Tributaria y controvertida por los Tribunales.

La extinción de la cosa común, es un derecho de todos los comuneros o condóminos. Así, en aquellos casos en los que el bien común desmerezca mucho por su división, éste se puede adjudicar a uno de los copartícipes, compensando en metálico al resto de comuneros por el valor del bien adjudicado. Tal y como establece el artículo 1062 del Código Civil:

“Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.”

La determinación de cuándo existe una transmisión del patrimonio con la extinción del condominio fue en su día plenamente resuelta por el Tribunal Supremo, en su sentencia de 28 de junio de 1999, en la que puede leerse:

“Esta Sala, aun en supuestos no estrictamente similares al que ahora se enjuicia y como recuerda la Sentencia de 23 de mayo de 1998, con cita de otras de la Sala Primera y de la Sala Tercera de este Tribunal, tiene reconocida, con vocación de generalidad, la doctrina consistente en que "la división y adjudicación de la cosa común son actos internos de la comunidad de bienes en los que no hay traslación del dominio, de modo que, en consecuencia, por primera transmisión solo puede entenderse la que tiene como destinatario un tercero.”

De lo anterior se desprende que, la división y adjudicación de las partes en las que se hubiesen materializado las cuotas ideales de la comunidad, no suponen transmisiones de patrimonio. Pero, además, en aquellos supuestos en los que la cosa común resulte indivisible, o pueda desmerecer mucho por su división, como es el caso de los inmuebles, la mejor manera de extinguir la comunidad es, paradójicamente, no dividirla sino adjudicarla a uno de los comuneros abonando al resto el exceso de adjudicación en metálico, ex.  arts. 404 y 1062. I, en relación con el art. 406, del Código Civil. Por ello, la compensación realizada al resto de comuneros en dinero, no es en puridad un exceso de adjudicación sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común.

Pues bien, sobre esta cuestión se ha pronunciado el Tribunal Supremo en varias sentencias de marzo 2019, entre ellas las sentencias núms. 344/2018 y 411/2019. Así, en la STS núm. 411/2019 de 26 de marzo de 2019 la cuestión planteada por la Letrada de la Junta de Andalucía como parte recurrente, versaba en determinar si la extinción de un condominio formalizada en escritura pública notarial, cuando se adjudica el bien inmueble sobre el que recae a uno de los condóminos, quien satisface en metálico a los demás el exceso de adjudicación, constituye una operación sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas pero exenta o una operación no sujeta a esa modalidad y, por ende, si está no sujeta o está sujeta, respectivamente, a la modalidad gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Al respecto, el Tribunal Supremo, sentando jurisprudencia al respecto, determina que:

• En aquellos supuestos en los que nos encontramos ante la extinción de un condominio con la adjudicación de un bien con compensación al resto de los comuneros del exceso en metálico por estar ante un bien que desmerece mucho de su división, estamos ante una sola convención[1] , debido a que la extinción del condominio no es consecuencia de la división de la cosa común sino de la adjudicación del pleno dominio sobre el inmueble a uno de los partícipes, que ya era titular dominical de determinada cuota de participación.
• Por ello, no se produce un exceso de adjudicación, simplemente se extingue el condominio y a la vista de su indivisibilidad se decide adjudicar a uno de ellos el pleno dominio, compensando en dinero equivalente a su participación a los restantes propietarios.
• Basando su fundamentación en lo dispuesto en los arts. 392 y 450 del Código Civil, la división de la cosa común no puede entenderse como una transmisión patrimonial, sino simplemente en una especificación de un derecho preexistente. En consecuencia, este tipo de operaciones, no pueden tener encaje en la regulación del hecho imponible recogido en el art. 7 TRLITPAJD en relación con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ITPO.
• Como consecuencia de lo anterior, las divisiones de condominios, no quedan sujetas al ITPO, pudiendo sujetarse a la modalidad de actos jurídicos documentados cuota gradual, art. 31.2 TRLITPAJD, al cumplirse con todos los elementos determinantes del hecho imponible.
• Por último, el TS determina que la base imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuota gradual, no puede ser el importe total del inmueble que se adjudica, sino que ésta debe incluir solamente la parte de la que el adjudicatario no era titular con anterioridad a la extinción del condominio, en palabras del propio Tribunal Supremo:

“Ello permite inferir racionalmente, con toda lógica, que el valor de lo que se documenta en una convención de esta clase no puede equivaler al de la totalidad del bien inmueble, que es objeto de división, sino sólo el de la parte que se adquiere ex novo y sobre el que estrictamente recae la escritura pública.”

Por todo ello, el TS fija criterio sobre la tributación de este tipo de operaciones. De manera que, las extinciones de condominio en las que se adjudique un inmueble a uno de los comuneros y se compense al resto con dinero, no supone una transmisión patrimonial onerosa, lo que deja vía libre para que pueda someterse a gravamen por la cuota gradual del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Ahora bien, la base imponible del IAJD será solamente la parte que adquiera ex novo sin que deba tenerse en cuenta el valor correspondiente al porcentaje de participación que ostentaba el comunero sobre el bien con carácter previo a su división.

Así las cosas, con este criterio, se zanjan las discrepancias interpretativas que existían entre los Tribunales Superiores de Justicia al respecto, del mismo modo que se impone a la Administración la obligación de liquidar solamente por el valor del bien adquirido con la división de la cosa común, sin que pueda tenerse en cuenta en la determinación de la base imponible, el valor de aquello de lo que ya era propietario el adjudicatario.

Laura Campanon Galiana

Abogada y asesora Fiscal

_{[1] De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4 del TRIexto Refundido Ley Reguladora del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, TRLITPAJD.}